カテゴリー: 職員のつぶやき　＜不動産登記編＞

今回の「職員のつぶやき」は岡田が担当します。

 
さて、みなさんは「太陽光発電」という言葉を耳にしたことがありますか？
これは文字通り、太陽の光を用いて電力を生み出すもので、
「再生可能エネルギー」と呼ばれるものの一つです。

昨年7月1日、国は「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に
関する特別措置法」を施行し、この法律に基づき、「全量固定価格買取制度」
を導入しました。

この制度は、国が電気事業者に対して、ある一定の要件を満たした
再生可能エネルギーについては、買い取る義務を課すというもので、
再生可能エネルギー事業への参入を促進するものです。

最近、新聞などで大企業が設置したメガソーラーと呼ばれる大規模な
太陽光発電設備についての記事を目にすることがありますが、
個人の方でも太陽光発電事業をしようとする方が増えているようです。

去年から当事務所でも、個人の方が太陽光発電事業を行うため、
自分の土地を担保に金融機関から融資を受け、抵当権や根抵当権の
設定登記をして欲しいという依頼が徐々に増えてきました。

その中で、今回は第三者の建物の屋根を借り、その屋根に太陽光発電の
設備を設置するということで、賃借権の登記手続についてのご相談を受けました。
不動産登記法上、賃借権も登記することは可能なのですが、今まで、
実務で行ったことがなく、また知識も無かったため、
とても緊張感あふれる業務で、良い経験になりました。

なお、太陽光発電事業に関する登記手続には、
他にもいろんな方法があるようです。
これからも新しい内容の業務に出会うと思いますが、
しっかり対応できるように勉強していきたいなと思いました。
 

当事務所では、上記の登記手続に限らず様々なご相談も受け付けております。
まずは、お気軽にご連絡ください！

事務職員の柳原です。

不動産をお持ちの方は登記済証、登記識別情報通知等の
いわゆる権利証と呼ばれる書類をお持ちのことと思いますが、
きちんと管理されているでしょうか。
この権利証を紛失すると
不動産の売買手続きや担保設定手続きに余分な手間がかかってしまうので、
大切に管理して下さい。

不動産を購入した場合、新しい所有者に法務局発行のいわゆる権利証が交付されます。
そして不動産の所有者が不動産を売却する際や担保を設定する際には、
この権利証を法務局に提出しなければなりません。

申請された登記が他人のなりすましではなく、
真実の所有者が申請してきているということを法務局が確認する資料は、
提出された登記の申請書類しかありません。
だから真実の所有者が申請していることを確認するために、
この本人しか持っていない権利証と、
本人しか持っていない実印で押印した委任状および印鑑証明書を添付して申請するのです。
権利証はこのように真実の所有者であることの確認書類なのです。

ではこの権利証を紛失したらどうなるのでしょうか。
権利証を紛失しても、不動産の所有権までなくなるわけではありません。
権利証はあくまでも真実の所有者であることの確認書類にすぎないからです。
ただ、次の登記の際に、真実の所有者であることの確認書類がないということになりますので、
これに代わる情報が必要になります。
具体的には、司法書士が所有者と直接面談するなどの方法により
登記名義人本人であることを確認し、
本人確認情報を作成して法務局に申請するなどの手続きが必要になりますので、
権利証は大切に保管して下さい。

事務職員の岡田です。
ＧＷも終わり、今日から仕事開始という方も多いのではないでしょうか？
広島商工会議所の隣地（旧：広島市民球場跡地）では、「ひろしま菓子博2013」
（第26回全国菓子大博覧会・広島）が5月12日まで開催されています。
連日、大勢の人々で大盛況です。
まだまだ、休みたいという方、残り6日間となりましたが、少し足を延ばしてみては
いかがでしょうか。

今日は、登録免許税について少しお話したいと思います。
通常、金融機関から不動産を担保に融資を受ける場合、
抵当権や根抵当権などの担保権を不動産に設定し、
法務局へその登記の申請を行います。
その際、抵当権の債権額（根抵当権の場合は極度額）に
1000分の4の税率を掛け、
その算出金額を登録免許税として、国へ納付する必要があります。

しかし、株式会社日本政策金融公庫（政府系金融機関）から融資を受ける場合、
登録免許税が非課税になることがあります。
ある条件を満たす必要がありますが、個人事業主や零細の中小企業の場合は
大半が非課税になるはずです。
これから起業される方にとっては、初期費用は出来るだけ抑えたいものです。
起業にともない融資を受けたいと思っている方は、
株式会社日本政策金融公庫からの
融資を受けることを検討されてみてはいかがでしょうか？

なお、当事務所は、広島商工会議所の8階にあるという立地を生かし、
ご希望の方には上記抵当権設定登記以外の、
起業や会社設立などに関することなども、ご説明させて頂きます。

また、経営相談や指導をしてくださる広島商工会議所の経営指導員への
ご紹介をさせて頂くことも可能です。
株式会社日本政策金融公庫への融資の申込にも相談にのってもらえます。
まずは、ぜひ当事務所へお気軽にお問い合わせください。
 

事務職員の柳原です。
この春に引っ越しをされた方も多いと思いますが、
不動産を所有されている皆さんは所有不動産の住所変更登記はなさっているでしょうか。
引っ越ししたのに登記をされていない方は当事務所へぜひご依頼下さい。

不動産を取得するときは住民票を提出して、その住所が所有者の住所として登記されるのですが、
その後引っ越しして住所が変わったり、結婚して名前が変わったりすることはよくあります。
そんな場合に新住所の住民票や戸籍を提出して
登記上の所有者の住所変更登記や氏名変更登記をするのですが、
この変更登記はいつまでにしなければならないとの法律上の期限はありません。

ただ、この変更登記をしなければならない場合があります。
それは不動産を売却したり、新しく融資を受けて抵当権を設定したり、
住宅ローンを払い終わって抵当権を抹消するときなどです。

単に住宅ローンを完済したので抵当権を抹消するだけなど、
急がない場合は大きな問題はありませんが、
不動産を売却する場合や新たに融資を受ける場合などは、
決済するための準備に日数がかかると所有権移転登記や抵当権設定登記ができず、
相手方に迷惑をかけてしまうことになってしまいます。
場合によっては売却や融資のチャンスを逃すことにもなりかねません。
近々不動産の売却や担保設定をお考えの方は書類を早めにご準備しておくことをお勧めいたします。

住所氏名の変更登記に必要な書類につきましては以下のページをご覧下さい。
（外部サイトへのリンクです。）
https://www.shihou-hashiguchi.com/fudousan3a#a8

事務職員の岡田です。

皆さんは、「気象病」という病名を聞いたことがありますか？
「天気が悪いと古傷がうずく」など、気象の変化などにより
体調異常を起こす症状のことを言うようです。
今年はもうすぐ春だと言うのに、夏日を観測しましたという
ニュースを聞きますよね？
日々、気温の変動が激しいですが、皆さん体調を崩されないように
お気を付けください！

 
さて、この時期、新年度に向けて、国会ではいろんな法案が審議されてます。
その中の一つに登記に関する印紙代や登録免許税等の改定法案もあります。

現在、登記のオンライン申請を促進するため、オンライン申請時に
登録免許税を最高で金3000円減税するという特例措置があるのですが、
そのオンライン申請減税の廃止法案も審議されています。

もし、法案が可決されたら、平成25年4月1日から、
これまで最高で金3000円の減税を受けられたのが、0円になります…。
庶民にとっては、痛いですね。
まあ、もともとオンライン申請減税は、
平成25年3月31日までの制度だったので、しかたないですが…。

3月も後半にかかりました。
かけこみで、オンライン申請減税をうけるための申請が増えるかもしれませんね。

なお、登記に係る登録免許税等の改正内容に関して詳しくは、
以下のサイトをご参照ください。

（以下はすべて外部サイトへのリンクです。）

『法務省のサイト』
ＮＥＷＳ　
「登記手数料についてのお知らせ」ＰＤＦファイル
http://www.moj.go.jp/MINJI/index.html

平成25年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ（不動産登記関係）　　
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00146.html

平成25年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ（商業・法人登記関係）　　
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_00074.html
 

事務職員の柳原です。
今回は司法書士による依頼者の本人確認について
書かせていただきます。

司法書士は「司法書士法第2条」により
「公正かつ誠実にその業務を行わなければならない」と定められ、
そのため当然に依頼者の本人確認及び意思確認をする義務があります。
また、この司法書士法上の職責とは別に
「犯罪収益移転防止法」によって司法書士も特定事業者とされ、
大きな金額が動くことの多い不動産の売買や
会社設立登記などの司法書士業務の一部（特定業務）については、
犯罪収益移転防止法によっても本人確認が義務付けられています。
これらは本人に成りすまして登記申請を行うことや
いわゆるマネーロンダリングを防止するためのものです。

当事務所は数多くのお客様から登記申請の依頼をいただいております。
その際、上記法律上の義務により、
依頼者様やその相手方、不動産の売買なら売主様・買主様、
抵当権設定や抹消なら不動産所有者様・金融機関様双方に
本人確認及び登記申請の意思確認をさせていただいております。

ただ、例えば不動産所有者様から抵当権抹消のご依頼を受け、
抵当権者である金融機関の担当者様に確認させていただくと、
「抵当権抹消用の書類を発行しているのだから、
このような確認は必要ないのではないか」と疑問に思われる方もおられます。
上記の職責や「偽造された書類が持ち込まれることも理論上は
ありますから」とお伝えすると、みなさん納得していただけるのですが、
確かに実務の上では手間がかかって面倒です。
しかし、だからといって職責を疎かにするわけにはいきません。

当事務所では、当たり前の事でも疎かにせず、
確実に対応させていただいておりますので
ご安心してご依頼ください。
 

事務職員の岡田です。
今後、このホームページから、業務の体験談を情報発信いたします。
私がトップバッターです！よろしくお願いします。
 
 
当事務所では、数多くの不動産の相続登記をご依頼いただいております。
そのご依頼の中には、亡くなられた不動産の所有者が、日本に在留していた
外国人の場合もあります。
 
不動産の相続登記の申請には、亡くなられた方の住所を証明する書類を
法務局へ提出しなければいけないのですが、亡くなられた不動産の所有者が
日本に在留していた外国人の場合は、この証明する書類を取得する手続きが
結構大変なのです。

亡くなられた外国人の方の住所を証明する書類として、
平成24年7月9日以降に亡くなられた場合は「住民票」なのですが、
それ以前に亡くなられた場合は「外国人登録原票」という書類が必要です。

この「外国人登録原票」を取得するためには、「法務省入国管理局出入国管理
情報官室出入国情報開示係」から取りよせないといけません。
 
これまでは、各市町村役場で「外国人登録原票」を取得できたのですが、
平成24年7月9日以降は、外国人住民の方にも日本人と同じような
住民票が作成されることとなったために、このような状況となっております。

私が、電話で法務省入国管理局の担当部署に問い合わせをしたところ、
「発行までに1ヶ月から1ヶ月半ほどかかります。」と言われました。
もっとスムーズに、これまでどおり各市町村役場で発行していただけるように
なるといいですね。
 
 
なお、外国人の住民票に関して詳しくは、以下のサイトをご参照ください。
 
「外国人住民に係る住民基本台帳について」（総務省のサイト）
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/c-gyousei/zairyu.html

よくある質問と回答例（抵当権抹消登記関係）

https://www.shihou-hashiguchi.com/wp/realestate/teitouken/q-and-a